Dopo l’eccezionale periodo di crescita nel biennio successivo alla pandemia, il mercato immobiliare italiano sta subendo una marcata decelerazione. La diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie e l’instabilità socio-economica internazionale stanno contribuendo a una contrazione delle compravendite, mentre i prezzi delle case continuano a salire. Il periodo tra il 2021 e il 2022 è stato caratterizzato da un boom delle transazioni immobiliari ma tale entusiasmo si è gradualmente attenuato, portando a un costante declino che ha raggiunto livelli critici nel 2023.
Questa contrazione delle compravendite è influenzata da diversi fattori. L’aumento dei tassi di interesse, causato dagli interventi della BCE per contrastare l’inflazione, ha innalzato gli interessi sui mutui variabili e ha reso più rigide le condizioni di accesso al credito da parte delle banche. Inoltre, la guerra in Ucraina ha determinato un aumento dei costi energetici e di costruzione, mentre le restrizioni legate al Covid-19 e il diffondersi dello smart working hanno spinto verso soluzioni abitative più ampie e suburbane. La crescente attenzione alle tematiche ambientali ha incentivato la selezione di immobili con elevata efficienza energetica, ma l’offerta in questo settore non riesce a soddisfare la domanda, causando ulteriori rallentamenti nelle compravendite.
Un altro fattore determinante è il costo dei mutui. Secondo un rapporto Nomisma, la percentuale di famiglie che considera di ricorrere al mutuo è in calo rispetto al 2022, evidenziando una maggiore difficoltà nell’accesso al credito. Le banche richiedono redditi minimi più alti ed erogano mutui con maggiore prudenza, a causa dell’incremento delle insolvenze legate all’incremento dei tassi di interesse. Le previsioni del Consiglio Nazionale del Notariato indicano un calo significativo dei finanziamenti nel 2023. I costi dei mutui elevati, insieme alla perdita di potere d’acquisto delle famiglie italiane, sono quindi i principali responsabili del declino delle compravendite nell’anno in corso.
Per tutta questa serie di fattori, quindi, le previsioni sull’andamento del mercato immobiliare sono improntate ad una moderata cautela: certo non si può parlare di crisi conclamata e irreversibile ma sono molti i segni negativi che i principali studi di settore hanno registrato in questi primi mesi dell’anno. Anche se non mancano le eccezioni e, soprattutto, gli spunti potenzialmente benauguranti.
Se l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, stima un calo del numero di compravendite pari al 14,6% su base annua rispetto al 2022 (le transazioni attese entro la fine dell’anno sono 670 mila, mentre nel 2022 sono state 784 mila in totale) e i Dati Statistici Notarili ipotizza un calo del -8,7% nelle compravendite del I semestre 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022 (da 303.375 a 277.052), il Market Report di Engel & Völkers, in collaborazione con Nomisma, registra un trend in controtendenza e riguarda il mercato immobiliare delle residenze di lusso, la cui richiesta si mantiene stabile e non risente della variazione dei tassi d’interesse.
Comunque qualche eccezione come sempre c’è e non riguarda necessariamente i mercati più ricchi: forse è davvero poco per ipotizzare scenari improntati all’ottimismo, ma se si guarda più da vicino la mappa della penisola italiana un po’ di fermento c’è. E qui entra in gioco anche Roma che, complice il Giubileo alle porte, registra un aumento dell’interesse per tutti quegli immobili che possono avere un appeal sul mercato turistico. Del resto, con le celebrazioni dell’Anno santo che si apriranno il prossimo 8 dicembre e proseguiranno per tutto il 2025, si stima che nella città eterna arriverano decine di milioni di pellegrini da tutto il mondo e questa può essere un’ernorme opportunità sia, a più breve termine, per il mercato turistico ma soprattutto per un mercato immobiliare rivolto a target di investitori stranieri.
I giornali locali addirittura parlano di “rinascita” per il mercato del mattone romano ma forse è troppo: qualche segnale di fermento, se non proprio di euforia, si sta già registrando ma soltanto nei prossimi mesi sarà possibile valutare con maggior consapevolezza la portata del fenomeno.
Intanto però cosa conviene fare? E’ tempo di comprare o vendere? Quali sono le zone di Roma più ambite e quelle dove si può fare l’affare investendo sul mattone? E ancora: non c’è il rischio che si possa creare una bolla immobiliare con conseguenze negative per l’intero settore?
A questi temi è dedicata la puntata odierna di Extra, il programma di approfondimento giornalistico in onda tutti i giorni alle ore 21.15 su Radio Roma News (canale 14 del digitale terrestre nel Lazio): ospite di Claudio Micalizio, l’esperto di mercato immobiliare Vincenzo De Palo, forte della sua una lunga esperienza nel settore, ci aiuterà ad analizzare le dinamiche del mercato del mattone capitolino tra falsi miti e vere occasioni.